Рентабельность и торговля

В политике землепользования часто забывают два фактора:

количество торговой площади, необходимой в районе, относительно постоянный фактор, зависящий от численности людей, проживающих в нем (без учета мест досуга, притяжения людей). Подсчитано, что на 1 человека может приходиться 1,5 м2 торговой площади и вспомогательных помещений;

торговля - основной вид деятельности, поддерживающий жизнь города, не только благодаря первичной торговой функции, но и вторичным функциям, которые ей сопутствуют, таким, как осмотр витрин магазинов, наблюдения за прохожими, различные встречи, общественное питание и т. д.

Торговля в отличие от промышленности будет расти только в соответствии с численностью населения. Поэтому любое увеличение торгового пространства на территории со стабильным населением и рынком обязательно вытеснит какое-либо существующее торговое предприятие. Если пригородные торговые центры более конкурентоспособны, чем магазины в центральной части города благодаря более низким муниципальным налогам, лучшей транспортной доступности и более низкой стоимости строительства, они вытесняют городской центр как главную торговую зону. С утратой этого вида деятельности городской центр начинает умирать.

Речь здесь идет не о противопоставлении свободной инициативы государственному контролю. Муниципальные налоги и стоимость земли в пригороде ниже, чем в центральной части города потому, что правила и условия были дифференцированы не в связи с реальной стоимостью. Если налоги и стоимость земли в пригороде намного ниже, чем в городском центре, - благодаря предписаниям различных правительственных органов, - тогда, безусловно, свободное предприятие «выбирает» для строительства пригород, хотя их выбор будет большей частью предопределен муниципальными налогами. Такая система, выжимающая соки из городского центра и разрушающая здоровье всего города, поистине губительна.